• Números-chave
  • Quem faz o quê?
  • Proposta de valor
  • Modelos jurídicos de parcerias
  • Segmentação de arrendatários e unidades habitacionais
  • Procedimentos
  • Exoneração de responsabilidade
  • Números-chave

    -    7.000 unidades habitacionais
    -    107 edifícios
    -    621.000 m2  de área bruta de construção (utilização mista)
    -    867.000 m2 de terreno
    -    708 Milhões de Euros de investimento total privado
    -    Os locais podem ser subdivididos em operações (ou agregados) de forma a ir de encontro às necessidades dos investidores em termos de escala. As operações podem variar entre os 3 e os 300 Milhões de Euros.
    -    Espera-se que os projetos-piloto tenham início no último trimestre de 2016 (avisos de abertura de concursos públicos), dependendo de manifestações de interesse de potenciais parceiros.

    Quem faz o quê?

    O parceiro privado (concessionários / titular dos direitos de superfície)

    -    Elabora os projetos para os edifícios e obras de urbanização locais
    -    Constrói/reabilita de acordo com os projetos aprovados
    -    Gere as operações, faz a manutenção e realiza as obras de conservação
    -    Gere a relação com os arrendatários
    -    Efetua a cobrança das rendas

    O parceiro público (Câmara Municipal de Lisboa)

    -    Disponibiliza os terrenos/edifícios para construção/reabilitação
    -    Financia as obras de urbanização gerais
    -    Fixa os padrões de qualidade base para os trabalhos de construção, manutenção, conservação e serviço ao cliente (arrendatário)
    -    Promove os concursos públicos necessários e os procedimentos de seleção de parceiros privados
    -    Fornece dados de estudo sobre a potencial procura de habitação
    -    Organiza a procura de arrendatários com base num processo de sorteio, após os respetivos candidatos terem sido admitidos de acordo com os seus escalões de rendimentos (classes de rendimento intermédio)
    -    Promove a atenuação de riscos (elimina incertezas e dispêndio de tempo relativamente às licenças de construção, localizações atrativas…)
    -    Promove iniciativas institucionais para encorajar a disponibilização de condições financeiras para o investimento em habitação a preços acessíveis
    -    Auditoria e controlo de gestão dos contratos de parceria

    Os arrendatários

    -    Celebram contrato de arrendamento com o parceiro privado
    -    Pagam as rendas
    -    Utilizam os edifícios e os equipamentos de acordo com os regulamentos aplicáveis ao edifício e com a lei.

    Proposta de valor

    -    Rendibilidade atrativa, superior à que poderá ser obtida por investidores institucionais em operações de baixo risco, com rendimento estável e de longo prazo.
    -    Contratos de longa duração: 35 a 50 anos.
    -    O parceiro privado pode transmitir a sua posição contratual.
    -    Não é necessário investimento em terrenos (utilização de património imobiliário municipal: lotes para construção ou edifícios para reabilitação).
    -    Uma parte da edificabilidade potencial de cada operação passa a ser  propriedade do parceiro privado, em lote(s) autónomo(s), para assegurar a viabilidade económica necessária em cada operação.
    A propriedade destes lotes deverá ser transmitida para o parceiro privado numa fase inicial da operação (imediatamente após a conclusão dos obras de construção e dos respetivos fogos terem sido arrendados).
    -    Os lotes de terreno/edifícios destinados a arrendamento a preços acessíveis retornarão à Câmara Municipal no final do contrato de parceria (ao fim de 35 a 50 anos).
    -    As rendas serão atualizadas anualmente por referência ao Índice de Preços ao Consumidor (ICP), exceto habitação, publicado pelo EUROSTAT.
    -    As operações de renda acessível estão distribuídas por 15 áreas de intervenção, abrangendo 12 freguesias de Lisboa, bem servidas de transportes públicos, com comércio local, serviços públicos e áreas verdes.
    -    As áreas de intervenção podem ser subdivididas em operações (ou agregadas) de forma a corresponder às necessidades dos investidores em termos de escala. As operações podem variar entre os 3 e os 300 Milhões de Euros.
    -    Mix de rendas: preços de mercado para unidades não residenciais e diversos valores de renda a preços acessíveis para habitação.
    -    A potencial procura para habitações a preços acessíveis em Lisboa é superior a 25 000 fogos  para o período 2016-2019 (estudo Gfk, Janeiro de 2016), isto é, cerca de cinco vezes mais do que oferta prevista neste Programa de Renda Acessível.
    -    Podem ser aplicadas isenções de taxas municipais por deliberação da Assembleia Municipal (isto é, reduz potencialmente os custos do parceiro privado em +/-150 Euros por m2).
    -    O Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) à taxa de 6% poderá ser aplicado em determinadas condições (nas operações em concessão de obra pública, obras de reabilitação, áreas de reabilitação urbana).
    -    O parceiro privado será responsável pelos riscos habituais da atividade imobiliária (construção, disponibilidade de infraestruturas e procura).
    -    A Câmara Municipal promove a atenuação de riscos (elimina incertezas e dispêndio de tempo relativamente às licenças de construção, localizações atrativas, …). As licenças de construção, ou o correspondente deferimento de pedido de informação prévia sobre a viabilidade dessa operação urbanística, são emitidos em simultâneo com a adjudicação do contrato ao parceiro privado/proposta vencedora.

    Modelos jurídicos de parcerias

    Modelo de concessão de obras públicas

    -    Trata-se um modelo de contrato de direito público, regulado pela legislação de contratação pública (nacional e europeia) e por via contratual.
    -    Os terrenos e edifícios envolvidos na operação são detidos pelo Município no decurso da parceria, embora o investimento nas respetivas obras seja privado.
    -    IVA à taxa reduzida de 6%
    -    Não são aplicáveis os procedimentos de licenciamento normalmente aplicados aos particulares para as operações urbanísticas em causa, para além do cumprimento dos planos municipais de ordenamento do território e legislação aplicável.
    -    Após a conclusão dos trabalhos de construção pelo parceiro privado e ter arrendado todas as unidades habitacionais,  o Município transferirá a propriedade de alguns lotes, que poderão corresponder a uma percentagem da área bruta de construção da operação (cerca de um terço), como forma de pagamento ao Parceiro Privado de modo a assegurar a viabilidade económica da operação.


    Modelo de direitos de superfície

    -    Direito de utilização do terreno, regulado por contrato, com condições equivalentes às do Modelo de Concessão de Obras Públicas.
    -    O terreno é propriedade do Município e os edifícios são propriedade do parceiro privado e as respectivas obras financiadas por este. Os edifícios podem ser utilizados como garantia para um empréstimo bancário para financiar o investimento privado na respetiva operação.
    -    No final do contrato de parceria os edifícios passam para a propriedade do Município.
    -    IVA à taxa geral de 23%, excepto se estiverem em causa obras de reabilitação de edifícios, ou obras em áreas de reabilitação urbana, ou caso o projeto de arquitetura permita a aplicação da legislação sobre habitação social a custos controlados, nestes casos a taxa de IVA será a reduzida, a 6%.
    -    Aplicam-se os procedimentos habituais de controle urbanístico a particulares (embora integrados no procedimento de avaliação de propostas em sede de concurso público), para além do cumprimento da regulamentação de planeamento urbano.
    -    Após a conclusão dos trabalhos de construção pelo parceiro privado e ter arrendado todas as unidades habitacionais,  o Município transferirá a propriedade de alguns lotes, que poderão corresponder a uma percentagem da área bruta de construção da operação (cerca de um terço), como forma de pagamento ao Parceiro Privado de modo a assegurar a viabilidade económica da operação.

    Segmentação de arrendatários e unidades habitacionais

    Unidades padrão

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    Valores de referência para rendas acessíveis

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    Oferta e procura de habitação a preços acessíveis

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    Procedimentos

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    Exoneração de responsabilidade

    -    As linhas gerais dos modelos de negócio apresentados ficam sujeitos aos ajustamentos que vierem a ser considerados necessários em cada operação, de forma a assegurar a sua viabilidade económica e financeira e a prossecução dos objectivos de política pública de habitação. Como tal, o concurso público poderá incluir negociação com as partes interessadas/os concorrentes. As negociações terão igualmente em conta possíveis fatores de atenuação de riscos.
    -    Se os modelos de concessão e de direitos de superfície anteriormente apresentados derem origem a vantagens económicas e financeiras, poderá ser apresentado um modelo misto.
    -    As rendibilidades que possam ser indicadas são meras estimativas e não são legal ou contratualmente vinculativas.